Кризисные явления на рынке недвижимости в 2015 году

Кризис на рынке недвижимости не возникает сам по себе - он является составляющей более сложного процесса, в котором задействованы взаимосвязанные экономически механизмы. В течение 2015 года российская недвижимость стала объектом серьезного интереса со стороны аналитиков и экспертов. Несмотря на повышенное внимание, никто сейчас не способен внятно прогнозировать ситуацию, а комментарии сводятся к констатации факта - кризис имеется, причем он совершенно не похож на явления 2007 - 2009 гг.

Причины нынешнего развития кризисных событий - общее ухудшение в экономике, которое приводит к снижению доходов. Для рынка этого означает изменения в динамике спроса и последующие коррекции предложения. Дело в том, что кризис - явление многоплановое, и часто он оказывает совершенно разное воздействие на две стороны рынка, продавца и потребителя.

Кризис глазами продавца и покупателя

Вот как выглядит картина кризиса на рынке недвижимости:

1.    С точки зрения покупателя, кризис в виде высокого предложения на “перегретом” рынке благоприятен, потому,  что так или иначе приведет к снижению цен. В этом случае и потребитель (покупатель жилья для использования), и инвестор (покупатель, имеющий цель вложить средства) ждут результата в виде снижения цен для покупки.

2.    С точки зрения продавца, застройщика, арендодателя, такой кризис тоже преодолим, потому что рано или поздно начнется движение денег, и незначительное снижение стоимости приведет к возможности отыграть позиции за счет роста продаж. Этот кризис имеет в перспективе рост активности и движения, потому считается циклическим, свойственным экономике с нормальным колебанием спроса и предложения.

3.    Нынешний кризис имеет иной профиль. Снижение темпов роста экономики и связанного с ними потенциала платежеспособности становится причиной падения спроса. Это стимулирует застройщиков и продавцов к более жесткой конкуренции и снижению реальной цены в расчете на продажи “на снижении”, пока не достигнуто ценовое дно.

4.    По итогам сентября 2015 года снижение индекса стоимости жилья в новостройках Москвы  составило 9,2 % с достижением среднего показателя в столице  180 тысяч рублей за метр квадратный против 187 тысяч в августе. В долларовом выражении это выглядит как падение стоимости метра с 3046 долларов до 2714 долларов.

Признаки кризисной ситуации на рынке недвижимости

Картина по сегментам рынка недвижимости показывает наличие кризисной тенденции:

-        на рынке новостроек наблюдается тенденция переноса центра тяжести с бизнес-класса на “эконом” и “комфорт” - люди предпочитают сократить расходы на покупку, избавляясь от увеличения цены за счет снижения уровня дополнительных удобств;

-      на рынке вторички прослеживается  снижение спроса и цен, обусловленное переносом средств покупателей на первичный сегмент и возрастанием предложений аренды элитных квартир;

-        в секторе коммерческой недвижимости наблюдается рост числа предложений и снижение количества новых проектов;

-        инвесторы и девелоперы отметили значительный рост первоначальной потребности в средствах на застройку.

При одновременном росте ипотечных ставок и снижении доходов населения вырисовывается картина развития серьезного кризиса, связанного вовсе не с перегревом рынка, а со снижением спроса по общим экономическим причинам.  В III квартале текущего года произошло снижение стоимости квадратного метра на 8,5 %, при этом застройщики все чаще прибегают к формированию скидок, спецпредложений, которые, в отличие от более ранних предложений такого рода, затрагивают реальную рыночную стоимость жилья. Говоря проще - скидка с повышенной прибыли уже не рассматривается, наступил период скидок с нормальной, подчас базовой прибыли. Это и есть симптом серьезного кризиса, имеющего все признаки затяжного, но не “пикирующего” развития.